Mülk Alarak İkamet: 2026 Kuralları, Şartlar ve Süreler

KKTC'de mülk üzerinden ikamet, birbirinden ayrı iki resmi süreçten geçer: önce taşınmaz edinme izni (İçişleri Bakanlığı + Bakanlar Kurulu), sonra ikamet izni (Muhaceret Dairesi). Bu sayfa iki süreci de resmi metinlere dayanarak anlatır. Rehber hukuki danışmanlık değildir; aşağıda görüleceği gibi edinme kuralları şu anda kararname aşamasında ve hareketlidir — işlem yapmadan önce KKTC'de yetkili bir avukatla güncel durumu teyit edin.

Mevzuat durumu: kurallar Mayıs 2026'da kararnameyle değişti

Bu rehberin omurgasını oluşturan gerçek şu: yabancıların taşınmaz edinme kuralları 11 Mayıs 2026'da yürürlüğe giren 63/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname ile değişti ve henüz kalıcı yasa halini almadı.

• Taban rejim, 52/2008 sayılı yasayı değiştiren 39/2024 sayılı yasa (Resmi Gazete 21 Mayıs 2024, Sayı 102).
• 63/2026 sayılı kararname (Resmi Gazete 11 Mayıs 2026, Sayı 87), "yürürlükte kaldığı sürece" 39/2024'ün adet sınırlarını, sürelerini ve geçiş hükümlerini değiştiriyor; Lisanslı Ara Yatırımcı ve Kullanım Belgesi gibi yeni mekanizmalar ekliyor.
• Anayasa Mahkemesi'nin 9 Nisan 2026 tarihli yorumuna göre yasa gücünde kararnamelerin yürürlüğü 90 günle sınırlı. Aynı içerik, kalıcılaştırma için Yasa Tasarısı (Y.T. No: 399/5/2026) olarak Meclis'e sunuldu (Resmi Gazete 13 Mayıs 2026, Sayı 89). Tasarı yasalaşmazsa kararname hükümlerinin akıbeti belirsizdir.

Yani bu sayfadaki "63/2026" sütunu, kararname yürürlükte kaldığı sürece geçerli kuralları anlatır. Sözleşme imzalamadan önce hangi rejimin yürürlükte olduğunu avukatınızla ve resmi kaynaklardan teyit edin.

Taşınmaz edinme çerçevesi: 39/2024 tabanı ve 63/2026'nın değiştirdikleri

Yabancı gerçek ve tüzel kişiler taşınmazı ancak Bakanlar Kurulu izniyle satın alabilir veya uzun vadeli kiralayabilir. İki rejimin karşılaştırması:

| Konu | 39/2024 (taban yasa) | 63/2026 (kararname yürürlükteyken) | |---|---|---| | Apartman dairesi | 1 adet; karşılıklılık ülkesi vatandaşına 3 adete kadar | 3 adet; karşılıklılık ülkesi vatandaşına 6 adet | | Site içinde iki katlı müstakil villa | Ayrı kategori yok | Yeni: 2 adet; karşılıklılık ülkesi vatandaşına 3 adet | | Yapı izinli arazi | En fazla 1.338 m², üzerine tek konut | Değişmedi | | Müstakil ev arsası | En fazla 3.300 m², ikinci konut yapılamaz | Değişmedi | | Satış sözleşmesinin İlçe Tapu Amirliği'ne kaydı | 75 iş günü (41/2024); kayıtsız sözleşme geçersiz | 1 ay + tüm vergi ve harçlar ödenmiş olmalı | | Devir süresi (Bakanlar Kurulu izninin Resmi Gazete'de yayımından) | 6 ay; geçerse izin kendiliğinden iptal | 1 yıl; satıcı lehine ipotek yoksa süre, bedelin tamamının ödendiği tarihte başlar | | Tapu devir harçlarının ödenme süresi | 60 iş günü | 75 iş günü | | Büyük yatırım istisnası eşiği (m.8(11)) | 20.000.000 Euro | 10.000.000 Euro | | Lisanslı Ara Yatırımcı | Yok | Yeni (aşağıda) | | Kullanım Belgesi | Yok | Yeni (aşağıda) |

"Karşılıklılık ülkesi" = KKTC'yi tanıyan ve aynı edinme hakkını KKTC yurttaşlarına da tanıyan ülke. Değişmeyen kurallardan öne çıkanlar: tarımsal ve orman arazisi yabancıya satılamaz; satın almadan önce kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis edilmiş olmalıdır; yabancılar arazide hisse koçanlı alım yapamaz. Edinme izni başvurusunun hizmet harcı, yürürlükteki aylık brüt asgari ücretin yarısı olarak tanımlanmıştır — tutar asgari ücretle birlikte değişir.

63/2026'nın getirdiği iki yeni mekanizma:

• Lisanslı Ara Yatırımcı (m.8A/8B): yıllık lisansla, yılda en az on konutu mülkiyetini almadan yazılı anlaşmayla tasarrufuna alıp yabancı alıcılara pazarlayan aracı statüsü. Kesin onay belgesinden itibaren iki yıl içinde devretme zorunluluğu vardır. Alıcı açısından anlamı: bir "ara yatırımcı"dan konut alıyorsanız, satıcının lisansını ve anlaşmasının Tapu'da kayıtlı olduğunu kontrol ettirin.
• Kullanım Belgesi (Geçici Madde 1): eski sözleşmelerden doğan edinim fazlası konutlar için, mülkiyet satıcıda kalmak üzere alıcıya kullanım ve yararlanma hakkı veren 10 yıllık belge (Tatil Evleri mevzuatına dahil olanlarda süresiz). Satış bedelinin tamamen ödenmiş olması gerekir; belge sahibi, satıcının rızası aranmaksızın vergi ve harçları ödeyerek mülkiyetin kendisine devrini talep edebilir. Bu, tapu değildir — tapuya giden yolda bir ara statüdür.

Mevcut (kararname öncesi) sözleşmesi olanlar için geçiş süreleri 11 Mayıs 2026'dan yeniden başladı: kayıt ve başvuru için 6 ay (yaklaşık 11 Kasım 2026'ya kadar), edinim fazlası sözleşmelerin kurallara uygun devri için kayıt süresinin bitiminden itibaren 24 ay, teslim edilmiş konutlarda devir için 36 ay. Elinde eski sözleşme olanların bu takvimi avukatla acilen gözden geçirmesi gerekir.

Koçan (tapu) türleri — Türk, Eşdeğer, Tahsis — ve her birinin riskleri bu sayfanın konusu değil; alım kararından önce Türk, Eşdeğer ve Tahsis Koçanı Arasındaki Farklar rehberini okuyun.

Kısa dönem ikamet izni: mülk sahibi yolu (Tüzük m.14(b))

İkamet İzinleri ve Vizeler Tüzüğü (A.E. 88/2020) m.14(b), taşınmaz mal sahibi yabancılara kısa dönem ikamet izni tanır. Muhaceret Dairesi'nin resmi sayfasındaki kriterler:

• Konut ikamete uygun olmalı ve bu amaçla kullanılmalıdır.
• Tapu şart değildir. Taşınmaz sözleşmeyle alınmışsa: satış bedelinin en az üçte biri ödenmiş olmalı ve Bakanlar Kurulu'na taşınmaz edinme izni başvurusu yapılmış olmalıdır.
• Gelir şartı: tapu kendi adınıza kayıtlıysa aylık en az üç asgari ücret tutarında gelir; ödemeleri süren sözleşmeyle alınmışsa aylık taksit tutarına ek olarak yine en az üç asgari ücret gelir aranır.
• Konut başına tek izin: aynı konutun koçanı birden fazla hisseye bölünmüşse ve bir hissedar bu kapsamda izin almışsa, başka bir hissedara aynı konut için izin verilmez.
• Süre: ilk üç yıl birer yıllık; sonrasında, kendi adına tapu almış olmak şartıyla ikişer yıllık düzenlenir.

Gelir eşiği asgari ücrete endekslidir; tutar asgari ücretle birlikte değişir. Mevzuat eşiği "asgari ücret" olarak yazar; resmen ilan edilen asgari ücret brüt tutar olduğundan ve asgari ücrete endeksli para cezaları da açıkça brüt asgari ücrete atıf yaptığından, eşik brüt asgari ücret üzerinden hesaplanır. Güncel brüt asgari ücret: ₺70.893,00^{17 Tem 2026 ↗} — 2026-07-01^{17 Tem 2026 ↗} tarihinden itibaren yürürlükte. Üçle çarparak güncel eşiği hesaplayabilirsiniz.

Asgari mülk değeri (güncel değişiklik): Geçmişte taşınmaz mala bağlı kısa dönem izni için asgari bir konut değeri aranmıyordu; aracı ve güncel mevzuat kaynaklarına göre son tüzük güncellemesiyle konutun sözleşme/koçan değerinin en az ~200.000 ABD doları (veya muadili) olması şartı getirilmiştir. Bu, kalıcı ikametteki 125.000 Euro'luk konut yolundan (aşağıda) ayrı bir eşiktir; ikisi sık karıştırılır. Bu değer eşiği görece yeni olduğundan ve daha önceki resmi okumamızda görülmediğinden, güncel şartı ve tutarı başvuru öncesi Muhaceret Dairesi'nden mutlaka teyit edin. Eş ve çocuklar bu izinle otomatik gelmez; izin sahibi Aile İkamet İzni'nde destekleyici olabilir — çerçeve için İkamet İzni Türleri ve Gelir Eşikleri rehberine bakın.

Daimi ikamet: 125.000 Euro'luk konut yolu (51/2015 m.5)

Kalıcı statü isteyenler için 51/2015 sayılı Daimi İkamet İzni Yasası'nın 5'inci maddesi ayrı bir yol tanır. Koşullar (resmi metinden):

• Konut satın alma ve garantilenmiş gelir kategorisinde en az 6 yıl kesintisiz ikamet izni almış olmak. Başvuru tarihinde 60 yaşını doldurmuş olanlarda süre 3 yıl olarak uygulanır (m.5(3)).
• KKTC'de, bu madde amaçları bakımından en az 125.000 Euro veya eşdeğeri değerde bir konuta sahip olmak.
• Kendisinin ve ailesinin geçimini sağlayacak garantilenmiş gelir: yasadaki tanıma göre kendisi ve eşi için aylık birer asgari ücret + her bakmakla yükümlü olunan çocuk için aylık yarım asgari ücret tutarında düzenli gelir, veya bir yıllık karşılığına denk banka mevduatı.
• Son 6 yılda her yıl en fazla 180 gün yurt dışında bulunmuş olmak (toplam 1.080 günü aşmıyorsa yıllık sınır aranmaz; 60 yaş üstünde toplam sınır 540 gün olarak okunur).
• Bulaşıcı hastalık taşımamak, KKTC'de geçerli sağlık sigortası ve temiz adli sicil.

60 yaş üstü başvuranlar için hızlandırılmış süreler ve genel emekli akışı Emekliler İçin KKTC rehberinde.

Bakmakla yükümlü çocuk tanımı: genel kural 18 yaşından küçük bekar çocuklardır. 18-25 yaş arası bekar çocuklar, KKTC'de tam zamanlı örgün üniversite öğrencisi olmaları koşuluyla bu statüyü korur; heyet raporlu engelli çocuklarda yaş sınırı yoktur. Yurt dışında yaşayan bir çocuk "bakmakla yükümlü" sayılmaz — hem fiilen KKTC'de ikamet etmesi hem de yasal yollarla girmiş olması şarttır; yurt dışındaki çocuk gelir eşiği hesabına da eklenmez.

Yurt dışı sabıka kaydının geçerlilik süresi: T.C. vatandaşları için e-Devlet barkodlu sabıka kaydı en fazla 3 ay geçerlidir ve apostil gerekmez. 3. ülke vatandaşları için sınır 6 aydır (belge kendi ülkesinde daha kısa bir süre öngörüyorsa o süre esas alınır) ve apostil + yeminli tercüme + KKTC noter onayı zinciri gerekir — bu zincir başlı başına birkaç ayı bulabilir. Çifte vatandaşlar veya son 5 yılda bir yıldan uzun süre başka bir ülkede yaşamış kişiler o ülkeden de ayrıca sabıka kaydı getirmelidir.

Kullanım Belgesi'nden mülkiyete geçiş süresi: Bakanlar Kurulu izni zaten çıkmışsa devir yaklaşık 10-15 iş günü içinde tamamlanabilir; yeni bir güvenlik soruşturması gerekiyorsa veya devir üçüncü bir şahsa yapılıyorsa süreç 6-12 aya uzayabilir. Devir anında ödenen harçlar arasında alıcının devir harcı (uyruğa ve kaçıncı mülkü olduğuna göre değişen oranlarda), müteahhitten sıfır konutta KDV ve satıcının stopajı yer alır; ilk tescilde ödenmiş harçlar genelde mahsup edilir. Güncel oranları avukatınız veya Tapu Dairesi'nden teyit edin.

Başvuru kanalları

İki süreç iki ayrı kuruma gider:

Taşınmaz edinme izni — İçişleri Bakanlığı Taşınmaz Mal Birimi (resmi sayfa):

• Online başvuru portalı: tmb.icisleri.gov.ct.tr ("Taşınmaz Mal / Property Permission"). Başvuru şahsen, vekaleten veya avukat aracılığıyla da kabul edilir.
• Evraklar (resmi listeden): dilekçe (alınacak malın hisse oranı belirtilmeli), bilgi formu, pasaport/kimlik fotokopisi, koçan fotokopisi, yer planı, kendi ülkenizden orijinal sabıka kaydı — 63/2026'ya göre başvurudan en çok 3 ay önce alınmış ve apostilli — ve varsa sözleşme fotokopisi. Güvenlik araştırması olumsuz sonuçlanırsa başvuru reddedilir.

İkamet izni — Muhaceret Dairesi:

• Başvuru, ikamet adresine göre sorumlu İlçe Polis Müdürlüğü Muhaceret Amirliği'ne yapılır; giriş tarihinden itibaren en geç 30 gün içinde.
• Online sistem: permissions.gov.ct.tr/staypermit; randevu: randevu.icisleri.gov.ct.tr.

Adresler ve portallar değişebilir; güncelini kurumların kendi sayfalarından teyit edin.

Yediemin (trust) sözleşmesi yasak

Edinim hakkından fazla taşınmaz almak amacıyla yediemin/mütevelli (trustee) sözleşmesi yapmak yasaktır (39/2024 m.8(15)); yabancının yediemini de yasa bakımından yabancı sayılır. Böyle bir sözleşmenin tüm tarafları suç işlemiş olur; yasadaki ceza üst sınırı, mahkumiyet tarihindeki aylık brüt asgari ücretin 500 katına kadar para cezasıdır. Eski yediemin sözleşmeleri için 63/2026, İlçe Tapu Amirliği'ne kayıt süresi tanır; kaydedilmeyen veya yasayı işlevsiz kılan sözleşmeler geçersizdir. Ceza çerçevesinin tamamı ve koçan riskleri için koçan türleri rehberine bakın.

İşlem öncesi kontrol listesi

• Hangi rejim yürürlükte? (63/2026 kararnamesi mi, yasalaşmış tasarı mı, yoksa 39/2024 tabanı mı — avukat teyidi)
• Koçan türü ve hisse durumu (Tapu ve Kadastro Dairesi'nden)
• Kat mülkiyeti/kat irtifakı tesis edilmiş mi (edinme izninin ön şartı)
• Satıcı Lisanslı Ara Yatırımcı ise lisansı ve kayıtlı anlaşması
• Sözleşmenin süresi içinde İlçe Tapu Amirliği'ne kaydı
• İkamet izni için gelir belgeleriniz ve ödeme kayıtlarınız

Genel ikamet çerçevesi için İkamet İzni Türleri ve Gelir Eşikleri, taşınma sürecinin bütünü için KKTC'ye Taşınma Yol Haritası rehberlerine bakın.