الإقامة عبر ملكية العقار: قواعد عام 2026

إذا كنت تفكّر في شراء منزل في شمال قبرص — كاستثمار، أو قاعدة للتقاعد، أو مسار نحو الإقامة — ابدأ بهذه الحقيقة: تغيّرت قواعد تملك الأجانب للعقارات في 11 مايو 2026 بموجب مرسوم طارئ، ولا تزال في حالة تغيّر. لم يُقرّ القانون الدائم في البرلمان بعد. لا شيء في هذه الصفحة يُعد استشارة قانونية؛ قبل توقيع أي عقد أو تحويل أي أموال، اطلب من محامٍ مرخّص في شمال قبرص تأكيد أي نظام سارٍ في ذلك الأسبوع.

الإقامة عبر العقار هي عمليتان رسميتان منفصلتان: أولاً إذن الشراء (وزارة الداخلية ومجلس الوزراء)، ثم تصريح الإقامة (دائرة الهجرة). تغطي هذه الصفحة كلا الإجراءين، استناداً إلى النصوص الرسمية — المنشورة باللغة التركية.

الوضع القانوني: تغيّر بمرسوم، وينتظر البرلمان

• النظام الأساسي هو القانون 39/2024 (الجريدة الرسمية، 21 مايو 2024، العدد 102)، الذي أعاد صياغة قانون تملك الأجانب لعام 2008 (52/2008).
• المرسوم بقوة القانون رقم 63/2026 (الجريدة الرسمية، 11 مايو 2026، العدد 87) يستبدل أجزاء رئيسية من ذلك النظام — حصص الملكية، والمهل الزمنية، وقواعد الانتقال — لكن فقط "طالما ظل المرسوم سارياً". كما يستحدث آليتين جديدتين: المستثمر الوسيط المرخّص وشهادة الانتفاع.
• وفقاً لتفسير المحكمة الدستورية بتاريخ 9 أبريل 2026، تقتصر مدة سريان مثل هذه المراسيم على 90 يوماً. وقُدِّم المحتوى نفسه كـمشروع القانون رقم 399/5/2026 (الجريدة الرسمية، 13 مايو 2026، العدد 89) لجعله دائماً. وإذا لم يُقرّ مشروع القانون، يبقى مصير قواعد المرسوم غير مؤكد.

النتيجة العملية: أي رقم مُشار إليه بـ"63/2026" أدناه ينطبق فقط طالما ظل المرسوم (أو قانون يحل محله) سارياً. تحقّق قبل التصرف.

ما يمكن للأجانب شراؤه: أساس 39/2024 مقابل مرسوم 63/2026

لا يمكن للأفراد والشركات الأجنبية شراء أو استئجار عقار لمدة طويلة إلا بـإذن من مجلس الوزراء. مقارنة بين النظامين:

| الموضوع | القانون 39/2024 (الأساس) | المرسوم 63/2026 (أثناء سريانه) | |---|---|---| | الشقق | 1؛ حتى 3 لمواطني دول المعاملة بالمثل | 3؛ 6 لدول المعاملة بالمثل | | الفيلات المستقلة من طابقين ضمن مجمع سكني | لا توجد فئة منفصلة | جديد: 2؛ 3 لدول المعاملة بالمثل | | الأرض المرخّص بالبناء عليها | حد أقصى 1,338 م²، مسكن واحد | دون تغيير | | قطعة أرض لمنزل مستقل | حد أقصى 3,300 م²، دون مسكن ثانٍ | دون تغيير | | تسجيل عقد البيع لدى دائرة الطابو المحلية | 75 يوم عمل (القانون 41/2024)؛ تصبح العقود غير المسجَّلة لاغية | شهر واحد، مع وجوب سداد جميع الضرائب والرسوم | | مهلة النقل (من تاريخ نشر الإذن في الجريدة الرسمية) | 6 أشهر، وإلا يسقط الإذن | سنة واحدة؛ وإذا لم يكن هناك رهن لصالح البائع، يبدأ احتساب المهلة عند سداد كامل الثمن | | مهلة سداد رسوم نقل سند الملكية | 60 يوم عمل | 75 يوم عمل | | حد استثناء الاستثمار الكبير (المادة 8(11)) | 20,000,000 euros | 10,000,000 euros | | المستثمر الوسيط المرخّص | — | جديد (أدناه) | | شهادة الانتفاع | — | جديد (أدناه) |

"دولة المعاملة بالمثل" هي الدولة التي تعترف بالجمهورية التركية لشمال قبرص وتمنح مواطنيها حقوق التملك نفسها. القواعد التي لم تتغير: لا يمكن بيع الأراضي الزراعية والحرجية للأجانب؛ ويجب أن تكون ملكية الطابق (kat mülkiyeti) أو حق ارتفاق الطابق (kat irtifakı) قائمة قبل البيع؛ ولا يمكن للأجانب شراء حصة مشتركة في أرض فضاء. رسم خدمة إذن الشراء محدَّد بنصف الحد الأدنى الإجمالي الشهري الحالي للأجور، لذا فهو يتغير مع الأجر.

آليتان استحدثهما المرسوم:

• المستثمر الوسيط المرخّص (المادتان 8A/8B): جهة مرخّصة سنوياً تتولى ما لا يقل عن عشرة منازل سنوياً بموجب اتفاقية مكتوبة — دون امتلاكها — وتسوّقها للمشترين الأجانب، مع مهلة سنتين لنقل ملكيتها لاحقاً. إذا كان بائعك أحد هذه الجهات، اطلب من محاميك التحقق من الترخيص ومن تسجيل اتفاقيتها لدى دائرة الطابو.
• شهادة الانتفاع (المادة الانتقالية 1): بالنسبة للعقود القائمة مسبقاً التي تغطي عقارات تفوق ما يجوز للمشتري امتلاكه، شهادة صالحة لـ10 سنوات (غير محددة المدة للعقارات الخاضعة لتشريع المنازل السياحية) تمنح حق الاستخدام والانتفاع بينما تبقى الملكية لدى البائع. يجب أن يكون الثمن الكامل قد سُدد؛ ويمكن لحامل الشهادة لاحقاً المطالبة بنقل الملكية — دون موافقة البائع — عبر سداد الضرائب والرسوم. وهي ليست سند ملكية؛ تعامل معها كوضع مؤقت.

إذا وقّعت عقداً قبل صدور المرسوم، فقد أُعيد ضبط المهل الانتقالية اعتباراً من 11 مايو 2026: نحو ستة أشهر (حتى نحو 11 نوفمبر 2026) لتسجيل العقود وتقديم الطلبات، ثم 24 شهراً لتسوية الملكيات الزائدة، و36 شهراً لإتمام نقل ملكية المنازل المبنية والمسلَّمة بالفعل. ينبغي على أصحاب العقود القديمة مراجعة هذا الجدول الزمني مع محامٍ على وجه السرعة.

أنواع سندات الملكية — التركي، والبدل (Eşdeğer)، والتخصيص (Tahsis) — والمخاطر المرتبطة بكل نوع موضوع منفصل: اقرأ سندات الملكية التركية والبدل والتخصيص قبل اختيار عقار.

تصريح مالك العقار قصير الأجل (المادة 14(ب) من اللائحة)

توفّر لائحة تصاريح الإقامة والتأشيرات (A.E. 88/2020) لملّاك العقارات مساراً للحصول على تصريح إقامة قصير الأجل. المعايير الرسمية لدائرة الهجرة:

• يجب أن يكون المنزل صالحاً للسكن ومستخدَماً فعلياً كمقر إقامتك.
• لست بحاجة إلى سند الملكية. إذا اشتريت بموجب عقد: يجب سداد ثلث ثمن البيع على الأقل، وتقديم طلب إذن الشراء من مجلس الوزراء.
• اختبار الدخل: إذا كان السند باسمك، دخل شهري لا يقل عن ثلاثة أضعاف الحد الأدنى للأجور؛ وإذا كنت لا تزال تسدد بموجب عقد، يُشترط هذا الدخل إضافة إلى القسط الشهري.
• تصريح واحد لكل منزل: إذا كان سند المنزل مقسّماً إلى حصص وكان أحد الشركاء يحمل بالفعل تصريحاً من خلاله، لا يمكن لأي شريك آخر الحصول على تصريح لنفس المنزل.
• المدة: تصاريح لمدة سنة واحدة خلال السنوات الثلاث الأولى؛ وتصاريح لمدة سنتين بعد ذلك، شريطة أن يكون السند قد نُقل إلى اسمك.

الحد مرتبط بالحد الأدنى للأجور. يذكر التشريع "الحد الأدنى للأجور" فقط؛ والحد الأدنى للأجور المعلَن رسمياً هو الرقم الإجمالي، وتشير الغرامات المرتبطة بالحد الأدنى للأجور صراحة إلى الحد الأدنى الإجمالي، لذا يُحتسب الحد على أساس الحد الأدنى الإجمالي للأجور. الحد الأدنى الإجمالي الشهري الحالي للأجور هو ₺60,618.00^{7 يوليو 2026 ↗}، ساري المفعول اعتباراً من 2026-01-01^{7 يوليو 2026 ↗}. اضرب في ثلاثة للحصول على الحد الحالي.

تحذير بخصوص الصفحة الرسمية بالإنجليزية: في وقت كتابة هذا النص، تذكر "حد أدنى شهري واحد للأجور"، بينما يذكر النص التركي الأصلي واللائحة الأساسية ثلاثة. النص التركي هو المرجع؛ خطّط لثلاثة أضعاف.

الحد الأدنى لقيمة العقار: لم يكن يوجد سابقاً حد أدنى لقيمة العقار بالنسبة لهذا التصريح قصير الأجل المرتبط بالعقار. وبموجب القانون 39/2024، والمرسوم 63/2026 (الجريدة الرسمية 87)، والتعميمات التنفيذية لدائرة الهجرة، يجب الآن أن تبلغ قيمة عقد أو سند العقار 200,000 USD على الأقل (أو ما يعادلها). وهذا رقم مختلف عن رقم الـ125,000 euros الخاص بمسار الإقامة الدائمة أدناه، وكثيراً ما يُخلط بين الاثنين — فحد التصريح قصير الأجل هو اختبار قيمة العقار أعلاه؛ أما رقم الإقامة الدائمة فهو حد قانوني منفصل لا يُبلَغ إلا بعد سنوات من الإقامة.

كيفية التحقق من مبلغ الـ$200,000 وتحويله: تعتمد القاعدة على العملة التي يُحدَّد بها عقد بيعك. إذا كان بعملة أجنبية — الجنيه الإسترليني الأكثر شيوعاً في هذا السوق — تطبّق دائرة الهجرة سعر الصرف المتقاطع الدولي في تاريخ تسجيل البيع لدى دائرة الطابو (Tapu). أما إذا كان العقد بالليرة القبرصية، فتُطبَّق سعر بيع البنك المركزي لشمال قبرص في تاريخ تقديم العقد وختمه لدى دائرة الطابو. في كلتا الحالتين، لا يكفي العقد أو سند الملكية المسجَّل/المختوم وحده: تحتاج أيضاً إلى إيصالات التحويل البنكي. ولا يُقبل إيصال نقدي وحده كإثبات للدفع.

هذا التصريح لا يتحول إلى إقامة دائمة بحد ذاته. حمل تصريح قصير الأجل مرتبط بالعقار — لثلاث سنوات، أو عشر سنوات، أو أكثر — لا يرفعك تلقائياً إلى وضع الإقامة الدائمة ("الهوية البيضاء"). للإقامة الدائمة اختبارها المنفصل الخاص بها: ست سنوات متواصلة من الإقامة القانونية مع تغطية تأمين صحي فعّالة هو المسار المعتاد (انظر قسم الإقامة الدائمة أدناه)، ولا تبدأ المدة لمجرد امتلاكك عقاراً مستوفياً للشروط. كما لا يأتي الزوج/الزوجة والأطفال تلقائياً مع التصريح؛ يمكن لحامل التصريح أن يكون كفيلاً بموجب تصريح الإقامة العائلي — راجع أنواع تصاريح الإقامة وحدود الدخل للاطلاع على هذا الإطار.

الإقامة الدائمة: عبر العقار، أو وديعة نقدية بدلاً منه

وضع الإقامة الدائمة ("الهوية البيضاء") فئة قانونية منفصلة عن كل ما سبق، ويصل إليها المشترون الدوليون غالباً بإحدى طريقتين: مسار قيمة العقار بموجب المادة 5 من قانون تصريح الإقامة الدائمة (51/2015)، أو وديعة نقدية مجمّدة لا تتطلب امتلاك عقار على الإطلاق. وفي كلتا الحالتين، الأساس هو ست سنوات متواصلة من الإقامة القانونية مع تأمين فعّال — فالتصريح قصير الأجل المرتبط بالعقار، مهما طالت مدة حمله، لا يتحول إلى وضع دائم بحد ذاته.

مسار العقار (المادة 5 من القانون 51/2015). الشروط، من النص الرسمي:

• ست سنوات على الأقل من تصاريح الإقامة المتواصلة في فئة المنزل مع الدخل المضمون. بالنسبة للمتقدمين البالغين 60 عاماً فأكثر في تاريخ التقديم، تصبح السنوات الست ثلاث سنوات (المادة 5(3)) — وهو المسار المعجَّل الذي يهم معظم المتقاعدين.
• امتلاك منزل في شمال قبرص تبلغ قيمته، لأغراض هذه المادة، 125,000 euros على الأقل أو ما يعادلها.
• دخل مضمون يغطيك وأسرتك: وفقاً لتعريف القانون، دخل منتظم بمقدار حد أدنى شهري واحد للأجور لك ولزوجك/زوجتك، بالإضافة إلى نصف الحد الأدنى للأجور عن كل طفل معال — أو وديعة بنكية تعادل سنة من ذلك المبلغ.
• عدم تجاوز 180 يوماً في الخارج في أي من السنوات الست الأخيرة (يُعفى من الحد السنوي إذا بقي الإجمالي أقل من 1,080 يوماً؛ وبالنسبة لمسار من هم فوق 60 عاماً يصبح الإجمالي 540 يوماً).
• عدم الإصابة بمرض معدٍ، وتأمين صحي ساري المفعول في شمال قبرص، وسجل جنائي نظيف.

مسار الوديعة النقدية. بدلاً من امتلاك عقار مستوفٍ للشروط، يمكنك استيفاء اختبار الإقامة الدائمة نفسه بـوديعة نقدية مجمّدة تُقارب 125,000 euros أو ما يعادلها ، محتفَظ بها في حسابك البنكي الشخصي في شمال قبرص (وليس حساب شركة، وليس مجرد تحويل للداخل ثم الخارج)، إلى جانب اختبار دخل سلبي لا يقل عن ثلاثة أضعاف الحد الأدنى الإجمالي للأجور كدخل شهري منتظم. سعر الصرف المهم هنا هو سعر بيع البنك المركزي لشمال قبرص في تاريخ تقديم الطلب إلكترونياً — وليس تاريخ دخولك، ولا تاريخ أي عقد عقاري، ولا تاريخ تحويل الأموال. حوّل المبلغ في يوم التقديم، واحتفظ بسجل لسعر ذلك اليوم المنشور.

تعريف الطفل المعال: القاعدة العامة هي أقل من 18 سنة وغير متزوج. يحتفظ الأطفال غير المتزوجين الذين تتراوح أعمارهم بين 18 و25 سنة بصفة المعال فقط أثناء التسجيل بدوام كامل في جامعة في شمال قبرص؛ أما الطفل ذو الإعاقة الذي يحمل تقرير لجنة طبية فلا يوجد له حد عمري على الإطلاق. الطفل الذي يعيش فعلياً في الخارج لا يُحتسب معالاً لهذا الغرض — إذ تتطلب صفة المعال الإقامة الفعلية في شمال قبرص إلى جانب الدخول القانوني — ويُستبعد من حساب حد الدخل حتى وإن كنت تعيله مالياً.

شهادات السجل الجنائي — حالة الدول الثالثة. يمكن للمواطنين الأتراك استخدام شهادة e-Devlet ذات الرمز الشريطي سارية لمدة 3 أشهر، دون الحاجة إلى أبوستيل. أما بقية الحالات — وهي الأكثر صلة بمعظم قرّاء هذه الصفحة — فتحتاج إلى شهادة سارية خلال آخر 6 أشهر (أو مدة أقصر إذا حددت الدولة المُصدِرة ذلك)، مصدَّقة بالأبوستيل، ومترجمة من قبل مترجم معتمد، وموثَّقة في شمال قبرص. قد تستهلك سلسلة الخطوات هذه بحد ذاتها حتى 6 أشهر من صلاحية الشهادة، لذا ابدأها بمجرد أن تقرر التقديم، لا عند تحديد تاريخ الإتمام. يجب على مزدوجي الجنسية، أو أي شخص عاش سنة أو أكثر في بلد آخر خلال السنوات الخمس الأخيرة، تقديم شهادة ذلك البلد أيضاً.

ينبغي على المتقاعدين أيضاً قراءة التقاعد في شمال قبرص للاطلاع على الصورة الأوسع لمن هم فوق 60 عاماً، بما في ذلك فئات إقامة المتقاعدين المنفصلة التي تخصّصها دائرة الهجرة حالة بحالة.

من شهادة الانتفاع إلى السند الكامل، وتكاليف النقل. إذا كان إذن الشراء من مجلس الوزراء قد صدر بالفعل، يستغرق نقل الملكية عادة نحو 10-15 يوم عمل؛ أما إذا لزم فحص أمني جديد، أو كان النقل إلى طرف ثالث، فقد يمتد إلى 6-12 شهراً. عند الإتمام، ووفقاً لمصادر وسيطة والتعرفة الرسمية: رسوم النقل التي يتحملها المشتري 6% على أول عقار للمواطنين الأتراك/مواطني الجمهورية التركية لشمال قبرص (8% على الثاني، 9% فأكثر على الثالث أو أكثر) و9-12% لبقية المواطنين الأجانب — مع خصم أي رسوم سُددت مسبقاً عند التسجيل الأولي؛ وتخضع المباني الجديدة المشتراة من مطوّر لضريبة قيمة مضافة إضافية بنسبة 5%، بينما تُعفى عمليات إعادة البيع بين الأفراد من ضريبة القيمة المضافة؛ ويستحق على البائع بشكل منفصل ضريبة مقتطعة من المصدر (4-4.5% للبائع المحترف، 2.8% للبائع العرضي) بالإضافة إلى رسم طابع 0.5%، لا يُعاد تحصيله إذا كان قد سُدد بالفعل عند التسجيل الأول. تأكّد من المعدلات الحالية مع محاميك أو دائرة الطابو قبل إتمام الصفقة.

أين يُقدَّم الطلب

عمليتان، مؤسستان:

إذن الشراء — وزارة الداخلية، وحدة الأموال غير المنقولة (الصفحة الرسمية، بالتركية):

• البوابة الإلكترونية: tmb.icisleri.gov.ct.tr ("Taşınmaz Mal / إذن العقار"). تُقبل الطلبات أيضاً حضورياً، أو بالوكالة، أو عبر محامٍ — يتقدّم معظم المشترين الأجانب عبر محاميهم.
• الوثائق (من القائمة الرسمية): رسالة طلب تحدّد الحصة المشترَاة، واستمارة معلومات، ونسخة من جواز السفر/الهوية، ونسخة من سند الملكية، ومخطط الموقع، وشهادة سجل جنائي أصلية من بلدك — مصدَّقة بالأبوستيل، وضمن فترات الصلاحية الموضحة أعلاه (3 أشهر لشهادات e-Devlet للمواطنين الأتراك، و6 أشهر لبقية الحالات، أو أقصر إذا حدّد بلدك ذلك) — وعقد البيع إن وُجد. يعني الفحص الأمني السلبي الرفض.

تصريح الإقامة — دائرة الهجرة:

• تُقدَّم الطلبات إلى فرع الهجرة التابع لمديرية الشرطة المحلية الخاصة بعنوانك، خلال 30 يوماً من الدخول.
• النظام الإلكتروني: permissions.gov.ct.tr/staypermit؛ المواعيد: randevu.icisleri.gov.ct.tr.

الصفحات والبوابات الرسمية باللغة التركية في معظمها وتتغير مع الوقت؛ تحقّق من العناوين الحالية على مواقع المؤسسات نفسها.

يُحظر الشراء عبر أمين أو اسم مستعار

يُحظر الشراء عبر أمين (yediemin) للاحتفاظ بعقارات تفوق ما يسمح به القانون (المادة 8(15) من القانون 39/2024)؛ ويُعتبر أمين الأجنبي أجنبياً، ويرتكب كل طرف في مثل هذا العقد مخالفة. الحد الأقصى القانوني هو غرامة تصل إلى 500 ضعف الحد الأدنى الإجمالي الشهري للأجور في تاريخ الإدانة. يمنح المرسوم 63/2026 عقود الأمانة القائمة مسبقاً نافذة تسجيل لدى دائرة الطابو المحلية؛ وتكون العقود غير المسجَّلة، أو تلك المصمَّمة للتحايل على القانون، لاغية. إطار العقوبات الكامل ومخاطر السند موجودة في دليل سندات الملكية.

قائمة تحقّق ما قبل التوقيع

• ما النظام الساري هذا الأسبوع — مرسوم 63/2026، أم قانون مُقَر، أم أساس 39/2024؟ (تأكيد المحامي)
• نوع السند وحالة الحصة (دائرة الطابو المحلية)
• هل ملكية الطابق أو حق الارتفاق قائمة؟ (شرط مسبق لإذن الشراء)
• إذا كان البائع مستثمراً وسيطاً مرخّصاً: الترخيص والاتفاقية المسجَّلة
• تسجيل العقد لدى دائرة الطابو المحلية ضمن المهلة
• بالنسبة لتصريح الإقامة: إثبات الدخل وسجلات الدفع

للاطلاع على المشهد الأوسع لتصاريح الإقامة، راجع أنواع تصاريح الإقامة وحدود الدخل؛ وبخصوص عملية الانتقال نفسها، راجع خارطة طريق الانتقال.