Вид на жительство через недвижимость: правила 2026 года

Если вы рассматриваете покупку дома в Северном Кипре — как инвестицию, базу для выхода на пенсию или путь к виду на жительство, — начните с такого факта: правила иностранного владения недвижимостью были изменены 11 мая 2026 года чрезвычайным декретом и всё ещё находятся в процессе изменения. Постоянный закон ещё не принят парламентом. Ничто на этой странице не является юридической консультацией; прежде чем подписывать договор или переводить деньги, попросите лицензированного юриста в Северном Кипре подтвердить, какой режим действует именно на этой неделе.

Получение вида на жительство через недвижимость — это два отдельных официальных процесса: сначала разрешение на покупку (Министерство внутренних дел и Совет министров), затем вид на жительство (Иммиграционная служба). Эта страница охватывает оба процесса на основе официальных текстов — которые публикуются на турецком языке.

Правовая ситуация: изменена декретом, ожидает парламента

• Базовым режимом является Закон № 39/2024 (Официальная газета, 21 мая 2024 г., № 102), который переписал закон о приобретении недвижимости иностранцами 2008 года (52/2008).
• Декрет, имеющий силу закона, № 63/2026 (Официальная газета, 11 мая 2026 г., № 87) заменяет ключевые части этого режима — квоты владения, сроки, переходные правила — но только «пока декрет остаётся в силе». Он также вводит новые механизмы: Лицензированного посредника-инвестора и Сертификат пользования.
• Согласно толкованию Конституционного суда от 9 апреля 2026 года, такие декреты ограничены 90 днями. То же содержание было внесено как Законопроект № 399/5/2026 (Официальная газета, 13 мая 2026 г., № 89), чтобы сделать его постоянным. Если законопроект не будет принят, судьба правил декрета остаётся неопределённой.

Практическое следствие: любая цифра, отмеченная ниже как «63/2026», применяется только пока действует декрет (или заменяющий его закон). Проверяйте перед тем, как действовать.

Что могут купить иностранцы: базовый режим 39/2024 против декрета 63/2026

Иностранные физические и юридические лица могут покупать или брать в долгосрочную аренду недвижимость только с разрешения Совета министров. Сравнение двух режимов:

| Тема | Закон 39/2024 (базовый) | Декрет 63/2026 (пока в силе) | |---|---|---| | Квартиры | 1; до 3 для граждан стран взаимности | 3; 6 для стран взаимности | | Отдельно стоящие двухэтажные виллы в жилом комплексе | Отдельной категории нет | Новое: 2; 3 для стран взаимности | | Земля с разрешением на строительство | Макс. 1 338 м², одно жилище | Без изменений | | Участок под отдельный дом | Макс. 3 300 м², без второго жилища | Без изменений | | Регистрация договора купли-продажи в окружном земельном кадастре | 75 рабочих дней (Закон 41/2024); незарегистрированные договоры становятся недействительными | 1 месяц, при этом все налоги и сборы должны быть уплачены | | Срок переоформления (с момента публикации разрешения в Официальной газете) | 6 месяцев, иначе разрешение утрачивает силу | 1 год; если в пользу продавца не установлена ипотека, отсчёт начинается с момента полной оплаты | | Срок уплаты сборов за переоформление титула | 60 рабочих дней | 75 рабочих дней | | Порог исключения для крупных инвестиций (ст. 8(11)) | 20 000 000 евро | 10 000 000 евро | | Лицензированный посредник-инвестор | — | Новое (ниже) | | Сертификат пользования | — | Новое (ниже) |

«Страна взаимности» — это страна, которая признаёт ТРСК и предоставляет гражданам ТРСК такие же права на приобретение. Правила, которые не изменились: сельскохозяйственные и лесные земли не могут продаваться иностранцам; кондоминиумный титул (kat mülkiyeti) или кондоминиумный сервитут (kat irtifakı) должны существовать до сделки; иностранцы не могут покупать долевой титул на неосвоенную землю. Сбор за услугу разрешения на покупку определён как половина текущей месячной минимальной заработной платы брутто, поэтому он меняется вместе с зарплатой.

Два механизма, введённых декретом:

• Лицензированный посредник-инвестор (ст. 8A/8B): ежегодно лицензируемый оператор, который берёт не менее десяти объектов недвижимости в год по письменному соглашению — не приобретая права собственности — и продаёт их иностранным покупателям, с двухлетним сроком на их дальнейшую передачу. Если ваш продавец — один из таких операторов, попросите юриста проверить лицензию и то, что соглашение зарегистрировано в земельном кадастре.
• Сертификат пользования (переходная статья 1): для ранее заключённых договоров, охватывающих больший объём недвижимости, чем покупатель вправе иметь, — 10-летний сертификат (бессрочный для объектов по законодательству о курортном жилье), предоставляющий право пользования и владения, пока право собственности остаётся за продавцом. Полная цена должна быть уже уплачена; впоследствии держатель может потребовать переоформления права собственности — без согласия продавца — уплатив налоги и сборы. Это не титул; относитесь к нему как к временному статусу.

Если вы подписали договор до декрета, переходные сроки были перезапущены 11 мая 2026 года: примерно шесть месяцев (примерно до 11 ноября 2026 года) на регистрацию договоров и подачу заявления, затем 24 месяца на приведение избыточных владений в соответствие и 36 месяцев на завершение переоформления уже построенных и переданных домов. Держателям старых договоров следует срочно изучить этот график с юристом.

Типы титулов — турецкий, обменный (Eşdeğer), распределительный (Tahsis) — и связанные с каждым из них риски являются отдельной темой: прочитайте Турецкий, обменный и распределительный титулы перед выбором объекта недвижимости.

Краткосрочное разрешение для владельца недвижимости (ст. 14(b) Положения)

Положение о видах на жительство и визах (A.E. 88/2020) предоставляет владельцам недвижимости путь получения краткосрочного вида на жительство. Официальные критерии Иммиграционной службы:

• Дом должен быть пригоден для проживания и фактически использоваться как ваше жильё.
• Титул не обязателен. Если вы купили по договору: должно быть уплачено не менее одной трети цены продажи, и должно быть подано заявление на разрешение Совета министров на покупку.
• Проверка дохода: если титул оформлен на ваше имя — ежемесячный доход не менее трёх минимальных заработных плат; если вы всё ещё выплачиваете по договору, этот доход требуется сверх ежемесячного платежа.
• Одно разрешение на дом: если титул на дом разделён на доли и один из совладельцев уже имеет разрешение на его основании, ни один другой совладелец не может получить разрешение по тому же дому.
• Срок действия: разрешения на один год в течение первых трёх лет; после этого — разрешения на два года, при условии что титул переоформлен на ваше имя.

Порог привязан к минимальной заработной плате. В законодательстве упоминается только «минимальная заработная плата»; официально объявляемая минимальная заработная плата — это показатель брутто, а штрафы, привязанные к минимальной заработной плате, прямо ссылаются на минимальную заработную плату брутто, поэтому порог рассчитывается по минимальной заработной плате брутто. Текущая месячная минимальная заработная плата брутто составляет ₺60 618,00^{7 июл. 2026 г. ↗}, действует с 2026-01-01^{7 июл. 2026 г. ↗}. Умножьте на три, чтобы получить текущий порог.

Предупреждение об официальной английской странице: на момент написания на ней указано «одна месячная минимальная заработная плата», тогда как турецкий оригинал и само Положение указывают три. Приоритет имеет турецкий текст; закладывайте три.

Минимальная стоимость недвижимости: ранее для этого краткосрочного разрешения на основании недвижимости минимальной стоимости не существовало. Согласно Закону 39/2024, Декрету 63/2026 (Официальная газета 87) и разъяснительным циркулярам Иммиграционного департамента, стоимость недвижимости по договору или титулу теперь должна составлять не менее 200 000 долларов США (или эквивалент). Это отличается от порога в 125 000 евро для пути к постоянному проживанию через жильё, описанного ниже, и эти два показателя часто путают — порог краткосрочного разрешения — это проверка стоимости недвижимости выше; показатель для постоянного проживания — это отдельный правовой порог, достигаемый только после многих лет проживания.

Как проверяется и конвертируется сумма в 200 000 долларов: правило зависит от того, в какой валюте номинирован ваш договор купли-продажи. Если это иностранная валюта — на этом рынке чаще всего фунты стерлингов — Иммиграционная служба применяет международный кросс-курс на дату регистрации сделки в земельном кадастре (Tapu). Если договор в кипрских лирах, применяется курс продажи Центрального банка Северного Кипра на дату подачи и штамповки договора в земельном кадастре. В обоих случаях зарегистрированного/проштампованного договора или титула самого по себе недостаточно: также нужны квитанции о банковском переводе. Одна лишь кассовая квитанция не принимается как доказательство оплаты.

Это разрешение само по себе не превращается в постоянное проживание. Владение краткосрочным разрешением на основании недвижимости — в течение трёх лет, десяти лет или дольше — автоматически не повышает ваш статус до постоянного («белое удостоверение»). Постоянное проживание имеет собственный отдельный тест: обычный путь — шесть непрерывных лет легального проживания при непрерывно действующей медицинской страховке (см. раздел о постоянном проживании ниже), и отсчёт не начинается просто потому, что вы владеете подходящей недвижимостью. Супруги и дети также не включаются в разрешение автоматически; держатель может выступать спонсором по семейному виду на жительство — соответствующую систему см. в Типах вида на жительство и порогах дохода.

Постоянное проживание: недвижимость или денежный депозит вместо неё

Постоянный статус («белое удостоверение») — это отдельная правовая категория, не связанная ни с чем из вышеописанного, и иностранные покупатели чаще всего достигают его одним из двух способов: путём стоимости недвижимости по статье 5 Закона о постоянном виде на жительство (51/2015) или через заблокированный денежный депозит, который вообще не требует владения недвижимостью. В любом случае базовое условие — шесть непрерывных лет легального проживания при непрерывно действующей страховке — краткосрочное разрешение на основании недвижимости, сколько бы оно ни удерживалось, само по себе не превращается в постоянный статус.

Путь через недвижимость (Закон 51/2015, ст. 5). Условия согласно официальному тексту:

• Не менее шести непрерывных лет разрешений на проживание в категории «жильё плюс гарантированный доход». Для заявителей 60 лет и старше на дату подачи заявления шесть лет читаются как три (ст. 5(3)) — ускоренный путь, наиболее важный для большинства пенсионеров.
• Владение домом в Северном Кипре стоимостью, для целей этой статьи, не менее 125 000 евро или эквивалент.
• Гарантированный доход, покрывающий вас и вашу семью: по определению закона — регулярный доход в размере одной месячной минимальной заработной платы для вас и одной для супруга(и), плюс половина минимальной заработной платы на каждого иждивенца-ребёнка — либо банковский депозит, равный годовой сумме этого дохода.
• Не более 180 дней за границей в течение любого из последних шести лет (годовое ограничение снимается, если суммарное время остаётся ниже 1 080 дней; для пути для лиц старше 60 лет эта сумма составляет 540 дней).
• Отсутствие заразного заболевания, действующая медицинская страховка в Северном Кипре и чистая судимость.

Путь через денежный депозит. Вместо владения подходящей недвижимостью вы можете выполнить тот же тест на постоянное проживание с помощью заблокированного денежного депозита на сумму, эквивалентную примерно 125 000 евро , размещённого на вашем личном банковском счёте в Северном Кипре (не корпоративном счёте и не просто переведённого туда и обратно), плюс проверка пассивного дохода в размере не менее трёх минимальных заработных плат брутто в виде регулярного ежемесячного дохода. Здесь важен курс продажи Центрального банка Северного Кипра на дату подачи заявления онлайн — не дата въезда, не дата какого-либо договора о недвижимости и не дата перевода средств. Конвертируйте в день подачи заявления и сохраните запись об официальном курсе на этот день.

Определение ребёнка-иждивенца: общее правило — младше 18 лет и не состоящий в браке. Не состоящие в браке дети 18–25 лет сохраняют статус иждивенца только пока обучаются на очной форме в университете Северного Кипра; ребёнок-инвалид со справкой медицинской комиссии не имеет возрастного ограничения вообще. Ребёнок, фактически проживающий за рубежом, не считается иждивенцем для этой цели — статус иждивенца требует физического проживания в Северном Кипре и легального въезда — и исключается из расчёта порога дохода, даже если вы финансово его поддерживаете.

Справки о несудимости — случай граждан третьих стран. Граждане Турции могут использовать справку со штрихкодом e-Devlet, действительную 3 месяца, без апостиля. Всем остальным — а это более актуальный случай для большинства читателей этой страницы — нужна справка, действительная в течение последних 6 месяцев (или более короткого срока, если выдающая страна его указывает), апостилированная, переведённая сертифицированным переводчиком и нотариально заверенная в Северном Кипре. Эта цепочка шагов сама по себе может «съесть» до 6 месяцев срока действия справки, поэтому начинайте её оформление сразу же, как только решите подавать заявление, а не когда у вас появится дата завершения сделки. Лица с двойным гражданством или те, кто прожил год или более в другой стране за последние пять лет, также должны предоставить справку из этой страны.

Пенсионерам также стоит прочитать Выход на пенсию в Северном Кипре для более широкой картины по категории 60+, включая отдельные категории проживания для пенсионеров, которые Иммиграционный департамент назначает индивидуально.

От сертификата пользования до полного титула, и во что обходится переоформление. Если разрешение Совета министров на покупку уже выдано, переоформление права собственности обычно занимает около 10–15 рабочих дней; если требуется новая проверка безопасности или передача происходит третьей стороне, срок может растянуться до 6–12 месяцев. При завершении сделки, по данным посреднических источников и официального тарифа: сбор за переоформление, который платит покупатель, составляет 6% за первый объект для граждан Турции/ТРСК (8% за второй, 9%+ за третий и последующие) и 9–12% для остальных иностранных граждан — при этом любой сбор, уже уплаченный при первичной регистрации, засчитывается в счёт этой суммы; новостройка, купленная у застройщика, дополнительно облагается НДС 5%, тогда как перепродажа между физическими лицами НДС не облагается; а продавец отдельно обязан уплатить налог у источника (4–4,5% для профессионального продавца, 2,8% для разового) плюс гербовый сбор 0,5%, который не взимается повторно, если уже был уплачен при первичной регистрации. Уточните актуальные ставки у своего юриста или в земельном кадастре перед завершением сделки.

Куда подавать заявление

Два процесса, два учреждения:

Разрешение на покупку — Министерство внутренних дел, Отдел недвижимого имущества (официальная страница, на турецком языке):

• Онлайн-портал: tmb.icisleri.gov.ct.tr («Taşınmaz Mal / Разрешение на недвижимость»). Заявления также принимаются лично, по доверенности или через юриста — большинство иностранных покупателей подают заявление через своего юриста.
• Документы (из официального перечня): заявление с указанием приобретаемой доли, информационная форма, копия паспорта/удостоверения личности, копия титула, план участка, оригинал справки о несудимости из вашей страны происхождения — апостилированный, в пределах сроков действия, описанных выше (3 месяца для справок e-Devlet граждан Турции, 6 месяцев для всех остальных, либо меньше, если это указано вашей страной), — и договор купли-продажи, если он есть. Отрицательная проверка безопасности означает отказ.

Вид на жительство — Иммиграционная служба:

• Заявления подаются в иммиграционное отделение окружного полицейского управления по адресу вашего проживания в течение 30 дней с момента въезда.
• Онлайн-система: permissions.gov.ct.tr/staypermit; запись на приём: randevu.icisleri.gov.ct.tr.

Официальные страницы и порталы в основном на турецком языке и меняются со временем; проверяйте актуальные адреса на сайтах самих учреждений.

Покупки через доверительного управляющего и номинального владельца запрещены

Покупка через доверительного управляющего (yediemin) с целью удержания большего объёма недвижимости, чем разрешает закон, запрещена (39/2024, ст. 8(15)); доверительный управляющий иностранца считается иностранцем, и каждая сторона такого договора совершает правонарушение. Установленный законом верхний предел — штраф до 500 месячных минимальных заработных плат брутто на дату вынесения приговора. Декрет 63/2026 предоставляет ранее заключённым договорам доверительного управления окно для регистрации в окружном земельном кадастре; незарегистрированные договоры, а также договоры, направленные на обход закона, недействительны. Полную систему наказаний и риски, связанные с титулами, см. в руководстве по типам титулов.

Чек-лист перед подписанием

• Какой режим действует на этой неделе — декрет 63/2026, принятый закон или базовый режим 39/2024? (подтверждение юриста)
• Тип титула и статус доли (окружной земельный кадастр)
• Установлен ли кондоминиумный титул или сервитут? (предварительное условие для разрешения на покупку)
• Если продавец — Лицензированный посредник-инвестор: лицензия и зарегистрированное соглашение
• Договор зарегистрирован в окружном земельном кадастре в установленный срок
• Для вида на жительство: подтверждение дохода и записи об оплате

Более широкий обзор типов разрешений см. в Типах вида на жительство и порогах дохода; о самом переезде — в Дорожной карте переезда.