Yabancıların KKTC'de Taşınmaz Mal Edinimi: Sınırlar ve Süreç

Bu sayfa, yabancıların KKTC'de taşınmaz mal edinmesinin kaç adet, hangi şartla ve nasıl bir süreçle mümkün olduğunu anlatır. Konunun ikamet tarafı — mülk sahibi olarak oturma izni almak — ayrı bir sayfadadır: Mülk Alarak İkamet. Koçan türlerinin (Türk, Eşdeğer, Tahsis) riskleri de ayrı bir sayfada: Koçan Türleri. Bu rehber hukuki danışmanlık değildir; işlem öncesi KKTC'de yetkili bir avukatla güncel durumu teyit edin.

Mevzuat durumu: kararname yürürlükte, kalıcı yasa Meclis'te

Bu sayfadaki sınırların çoğu iki katmanlı bir mevzuattan gelir:

• Taban yasa: 39/2024 (Resmi Gazete 21 Mayıs 2024, Sayı 102), 52/2008 sayılı yasayı değiştirdi.
• 63/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname (Resmi Gazete 11 Mayıs 2026, Sayı 87), "yürürlükte kaldığı sürece" 39/2024'ün adet sınırlarını ve sürelerini değiştiriyor, ayrıca yeni mekanizmalar ekliyor.
• Anayasa Mahkemesi'nin yorumuna göre yasa gücünde kararnameler doksan günle sınırlı. Aynı içerik, kalıcılaştırmak için Yasa Tasarısı Y.T. 399/5/2026 olarak (Resmi Gazete 13 Mayıs 2026, Sayı 89) Meclis'e sunuldu. Tasarı yasalaşmazsa kararname hükümlerinin akıbeti belirsizdir.

Pratik sonucu: aşağıdaki "63/2026" sütunu yalnızca kararname (veya onun yerine geçen bir yasa) yürürlükte olduğu sürece geçerlidir. Ağustos 2026'dan itibaren bu sayfanın güncelliğini Resmi Gazete'den veya bir avukattan teyit edin — doksan günlük anayasal sınır o tarihlerde dolmaktadır.

Kararname düşerse ne olur? Kalıcı bir yasa geçmeden 63/2026 düşerse, taşınmaz edinimi doğrudan taban yasa 39/2024'e döner: yabancı gerçek kişi başına 1 apartman dairesi veya 1 müstakil villa, arazi üst sınırı 1.338 m² (yaklaşık 1 dönüm). TC vatandaşlarının karşılıklılık kotasıyla aldığı yüksek sınırın (6 daire/3 villa) yasal güvencesi de bu durumda kaybolur — Bakanlar Kurulu ayrı bir tüzük çıkarmadığı sürece TC vatandaşı da "standart yabancı" (1 daire/1 villa) statüsüne düşer. Tescil zorunluluğu her hâlükârda sürer.

Kaç taşınmaz mal alınabilir: 39/2024 tabanı ve 63/2026'nın değiştirdikleri

Yabancı gerçek ve tüzel kişiler taşınmazı ancak Bakanlar Kurulu izniyle satın alabilir veya uzun vadeli kiralayabilir. Toplamda tek bir edinme hakkı içinde, kategoriye göre şu sınırlar geçerlidir:

| Kategori | 39/2024 (taban yasa) | 63/2026 (kararname yürürlükteyken) | |---|---|---| | Apartman dairesi | 1 adet; karşılıklılık ülkesi vatandaşına 3 adete kadar | 3 adet; karşılıklılık ülkesi vatandaşına 6 adet | | Site içinde iki katlı müstakil villa | Ayrı kategori yok | Yeni: 2 adet; karşılıklılık ülkesi vatandaşına 3 adet | | Yapı izinli arazi | En fazla 1.338 m², üzerine tek konut | Değişmedi | | Müstakil ev arsası | En fazla 3.300 m², ikinci konut yapılamaz | Değişmedi | | Şirket (yatırım amaçlı arazi) | En fazla 80.280 m² | Değişmedi; nihai tasvipli bina varsa yatırım eşiği aranmadan izin verilebilir |

Değişmeyen genel kurallar: tarımsal ve orman arazisi yabancıya hiçbir şekilde satılamaz; satın almadan önce kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis edilmiş olmalıdır; yabancılar arazide hisse koçanlı ortak alım yapamaz (apartman/müstakil evde en fazla üç yabancı gerçek kişi hisse koçanlı ortak olabilir). Bir ilçenin yüzölçümünün yüzde yedisinden ve ülke yüzölçümünün yüzde üçünden fazlası yabancılara satılamaz; bu orana aykırı tapu kaydı geçersiz sayılır.

Büyük yatırım istisnası: turizm, eğitim, sağlık, sanayi, tarım, teknoloji veya araştırma-geliştirme alanında, Kalkınma Planı çerçevesinde ve kararnamedeki eşiğin üzerinde bir yatırım taahhüdüyle yukarıdaki adet sınırı aşılabilir; taahhüt iki yıl içinde kullanılmalı, yatırım beş yıldan önce satılamaz. Eşiğin güncel tutarı 39/2024 ve 63/2026'nın resmi metinlerinde farklıdır (63/2026 tabanı düşürdü); kesin rakam ve uygulanabilirlik için Taşınmaz Mal Birimi'nden veya avukatınızdan teyit alın.

Edinme izni başvurusunun hizmet harcı, yürürlükteki aylık brüt asgari ücretin yarısı olarak tanımlanmıştır; dolayısıyla tutar asgari ücretle birlikte değişir. Güncel brüt asgari ücret ₺70.893,00^{17 Tem 2026 ↗} — 2026-07-01^{17 Tem 2026 ↗} tarihinden itibaren yürürlükte.

"Bir yabancı bir daire alabilir" söylentisinin gerçek karşılığı

Halk arasında sıkça duyulan "aynı binadan bir yabancı sadece bir daire alabilir" iddiası, yasadaki gerçek kuralın basitleştirilmiş ve yanlış aktarılmış hâlidir. Yazılı kural kişi başına değil parsel başına işler:

Aynı tapu parselindeki apartman dairelerinin yarısından fazlası, birinci derece hısım (eş, anne, baba, çocuk) veya sıhri hısım ya da aynı uyruklu yabancılara satılamaz.

Yani bir yabancı, yasadaki adet sınırı içinde kalmak kaydıyla aynı binadan birden fazla daire alabilir; kısıtlanan şey, aynı parseldeki dairelerin ne kadarının aynı ülke vatandaşlarına gidebileceğidir. Resmi gerekçe, tek bir uyruğun bir binada veya sitede yoğunlaşarak gettolaşmayı önlemektir — etnik kökene değil, yasal uyruğa dayanan bir kısıtlamadır.

Bu kural, imara açık alanlarda inşa edilen konut projelerindeki genel satış oranıyla da bağlantılıdır: projelerin en az yüzde yirmisi KKTC yurttaşına veya karşılıklılık ülkesi vatandaşına satılmalı, yabancılara satılabilecek üst sınır ise en çok yüzde seksendir.

TC vatandaşlarının statüsü: karşılıklılık kotası

Yasa, KKTC'yi tanıyan ve KKTC yurttaşlarına aynı hakkı tanıyan ülke vatandaşlarına daha yüksek adet sınırı veren bir karşılıklılık ilkesi içerir; pratikte bu ülke Türkiye Cumhuriyeti'dir. Aracı kaynaklara göre kota farkı şöyledir: standart yabancı en fazla 3 apartman dairesi ve 2 müstakil villa alabilirken, TC vatandaşlarına karşılıklılık uyarınca 6 apartman dairesine ve 3 villaya kadar izin verilir. Boş arsa/arazi üst sınırı her iki grup için de 1.338 m²'dir (üzerine tek konut). Tarım ve orman arazisi yabancılara satılamaz.

TC vatandaşları yine de "yabancı" statüsünde değerlendirilir: alım, Bakanlar Kurulu izni (satın alma izni / PTP), sabıka kaydı ve güvenlik soruşturmasına tabidir; ayrıca satın alınacak taşınmaz, askeri yasak/güvenlik bölgesi sorgusundan geçer. Kotanın başvuruda otomatik mi tanındığı yoksa ayrı belge mi istendiği konusunda kesin bilgiyi İçişleri Bakanlığı Taşınmaz Mal Birimi'nden teyit edin.

Satın alma süreci: sözleşme kaydı, Bakanlar Kurulu izni, koçan devri

Süreç üç ana aşamadan oluşur. Aşağıdaki süreler yalnızca resmi metinlerde açıkça yazılı olanlardır; yazılı olmayan aşamalar için "süre değişkendir" ifadesi kullanılmıştır.

1. Satış sözleşmesinin kaydı. Taraflardan en az biri yabancı olan taşınmaz satış sözleşmeleri İlçe Tapu Amirliği'ne kaydedilmek zorundadır; kayıt, alıcının sözleşmeden doğan hakkını taşınmaz üzerinde ileri sürülebilir kılar. Kararname yürürlükteyken yeni sözleşmelerde kayıt süresi bir aydır ve tüm vergi/harçların ödenmiş olması şarttır (taban yasada bu süre 75 iş günüydü). Kayıtsız veya süresinde kaydedilmemiş sözleşme kendiliğinden geçersiz sayılır.
2. Bakanlar Kurulu'ndan edinme izni. Başvuru İçişleri Bakanlığı Taşınmaz Mal Birimi'ne, gerekli evraklarla yapılır ve Bakanlar Kurulu'nun onayına sunulur; olumsuz güvenlik araştırması sonucunda başvuru reddedilir. Bu aşamanın ne kadar süreceğine dair yazılı, resmi bir süre yoktur — ama aracı kaynaklara göre pratikte ortalama 6-12 ay sürüyor; bu sürenin büyük kısmı Genelkurmay Karargahı (GKK) tarafından yapılan askeri bölge/güvenlik tahkikatından kaynaklanır (yaklaşık 3-4 ay). İşlem öncesi Taşınmaz Mal Birimi'nden veya avukatınızdan güncel bekleme süresini öğrenin.
3. Devir (koçan işlemi). İzin Resmi Gazete'de yayımlandıktan sonra devir penceresi başlar: kararname yürürlükteyken devir süresi bir yıl (satıcı lehine ipotek yoksa, bedelin tamamının ödendiği tarihten itibaren işler), tapu devir harçlarının ödenme süresi 75 iş günü dür (taban yasada sırasıyla 6 ay ve 60 iş günüydü). Devir, İlçe Tapu Amirliği'nde memur huzurunda imzalanan bir takrirname ile tamamlanır. Vergi ve harçlar ödenmedikçe taşınmaza kalıcı veya geçici su-elektrik bağlantısı yapılamaz.

Süresinde tamamlanmayan adımlarda izin kendiliğinden iptal olur; iptal sonrası aynı kişinin tekrar başvurusunda harç iki katına çıkar. Mevcut (kararname öncesi) sözleşmesi olanlar için geçiş süreleri 11 Mayıs 2026'dan yeniden başladı: kayıt ve başvuru için altı ay (yaklaşık 11 Kasım 2026'ya kadar), edinim fazlası sözleşmelerin uygunlaştırılması için kayıt süresinin bitiminden itibaren 24 ay, teslim edilmiş konutlarda devir için 36 ay. Elinde eski sözleşme olanların bu takvimi avukatla acilen gözden geçirmesi gerekir.

Şirket üzerinden alım ve yeni aracı statüler (63/2026)

Yabancı hisseli KKTC şirketi, yatırım amaçlı en fazla 80.280 m² arazi satın alabilir; bu haktan yararlanan hissedar/direktörler ikinci kez arazi satın alamaz ve koçan devrinden itibaren altı ay içinde Resmi Kabz Memurluğu ve Mukayyitlik Dairesi'ne bildirim yapmak zorundadır — yapılmazsa suç oluşur. 63/2026 iki yeni mekanizma ekliyor:

• Yap-sat ortaklığı istisnası: karşılıklılık ülkesi uyruğundaki yabancılar, kayıtlı ve karneli bir yerli müteahhitle sadece yap-sat amaçlı ortaklık kurabilir; yabancı hissesi en fazla yüzde kırk dokuzdur. Bu ortaklıklar adet sınırlarına tabi olmadan arazi satın alma izni alabilir.
• Lisanslı Ara Yatırımcı (m.8A/8B): yılda en az on konut inşa/satış taahhüdüyle, mülkiyeti almadan konutları yazılı anlaşmayla tasarrufuna alıp yabancı alıcılara pazarlayan aracı statüsü; yalnızca mesken için geçerlidir, tarım ve sanayi arazisini kapsamaz. Başvuru İçişleri Bakanlığı Taşınmaz Mal Birimi/yetkili komiteye yapılır; apostilli temiz sabıka kaydı, müteahhit ön anlaşması ve şirket evrakı istenir. Yatırımcı malik değildir, yalnızca satma/devretme yetkisine sahiptir; tapuda parsel üzerinde "Lisanslı Ara Yatırımcı Sözleşmesi" şerhi bulunur; kesin onaydan itibaren iki yıl içinde devretme zorunluluğu var. Bu statü, 10 Milyon Euro'luk "Büyük Ölçekli Stratejik Yatırımcı" statüsünden FARKLIDIR — o kategori turizm/eğitim/sanayi yatırımları için ayrı bir eşiktir (aşağıya bakın), bu ise konut market-maker'ı. Satıcınız bu statüdeyse, lisansını ve anlaşmasının Tapu'da kayıtlı olduğunu avukatınıza kontrol ettirin.

Yediemin (trust) sözleşmesi yasak

Edinim hakkından fazla taşınmaz almak amacıyla yediemin (trustee/mütevelli) sözleşmesi yapmak yasaktır; yabancının yediemini de yasa bakımından yabancı sayılır. Böyle bir sözleşmenin tüm tarafları suç işlemiş olur; ceza üst sınırı, mahkumiyet tarihindeki aylık brüt asgari ücretin 500 katına kadar para cezasıdır. Güncel brüt asgari ücret ₺70.893,00^{17 Tem 2026 ↗} — 2026-07-01^{17 Tem 2026 ↗} tarihinden itibaren yürürlükte; 500 kat ile çarparak güncel ceza tavanını hesaplayabilirsiniz. Eski yediemin sözleşmeleri için kararname, İlçe Tapu Amirliği'ne kayıt için altı aylık bir süre tanır; kaydedilmeyen veya yasayı işlevsiz kılan sözleşmeler geçersizdir. Koçan riskleri ve ceza çerçevesinin tamamı için koçan türleri rehberine bakın.

Başvuru kanalı

Taşınmaz edinme izni başvurusu, İçişleri Bakanlığı Taşınmaz Mal Birimi'ne yapılır (resmi sayfa):

• Online başvuru portalı: tmb.icisleri.gov.ct.tr ("Taşınmaz Mal / Property Permission"). Başvuru şahsen, vekaleten veya avukat aracılığıyla da kabul edilir.
• Evraklar (resmi listeden): dilekçe (alınacak malın hisse oranı belirtilmeli), bilgi formu, pasaport/kimlik fotokopisi, koçan fotokopisi, yer planı, kendi ülkenizden orijinal sabıka kaydı — kararnameye göre başvurudan en çok üç ay önce alınmış ve apostilli — ve varsa sözleşme fotokopisi. Olumsuz güvenlik araştırması başvuruyu reddettirir.

Bu izin, ikamet iznine otomatik geçiş sağlamaz; mülk sahibi olarak oturma izni şartları için Mülk Alarak İkamet rehberine bakın.

İşlem öncesi kontrol listesi

• Hangi rejim yürürlükte? (63/2026 kararnamesi mi, yasalaşmış bir tasarı mı, yoksa 39/2024 tabanı mı — Ağustos 2026'dan sonra özellikle teyit edin)
• Koçan türü ve hisse durumu (Tapu ve Kadastro Dairesi'nden)
• Kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis edilmiş mi (edinme izninin ön şartı)
• Satıcı Lisanslı Ara Yatırımcı ise lisansı ve kayıtlı anlaşması
• Sözleşmenin süresi içinde İlçe Tapu Amirliği'ne kaydı
• Aynı parseldeki daire dağılımı — uyruk kotasına aykırılık riski

Mülk üzerinden ikamet şartları için Mülk Alarak İkamet, koçan türleri ve riskleri için Koçan Türleri rehberlerine bakın.