تملّك العقارات للأجانب في شمال قبرص: الحدود والإجراءات

تتناول هذه الصفحة عدد العقارات التي يمكن للأجنبي تملّكها، وبموجب أي شروط، ومن خلال أي إجراءات، في شمال قبرص. أما جانب الإقامة — أي الحصول على تصريح إقامة عبر تملّك عقار — فهو موضوع صفحة منفصلة: الإقامة عبر تملّك عقار. كما أن أنواع سندات الملكية (التركي، البديل، المخصَّص) ومخاطرها موضوع منفصل أيضًا: أنواع سندات الملكية. هذا الدليل ليس استشارة قانونية؛ تحقّق من الوضع الحالي للقانون لدى محامٍ مرخّص في شمال قبرص قبل اتخاذ أي إجراء.

الوضع القانوني: مرسوم ساري المفعول، وقانون دائم أمام البرلمان

تنبع معظم الحدود الواردة في هذه الصفحة من بنية قانونية ذات طبقتين:

• الأساس: القانون 39/2024 (الجريدة الرسمية، 21 مايو 2024، العدد 102)، الذي أعاد صياغة قانون تملّك الأجانب لعام 2008 (52/2008).
• المرسوم ذو القوة القانونية 63/2026 (الجريدة الرسمية، 11 مايو 2026، العدد 87)، الذي يحلّ محل حصص وآجال القانون 39/2024 "طالما ظلّ ساري المفعول"، ويضيف آليات جديدة.
• بموجب تفسير صادر عن المحكمة الدستورية، تقتصر مدة سريان المراسيم ذات القوة القانونية على تسعين يومًا. وقُدّم المحتوى نفسه بصيغة مشروع القانون رقم 399/5/2026 (الجريدة الرسمية، 13 مايو 2026، العدد 89) لجعله دائمًا. وفي حال عدم إقرار مشروع القانون، يبقى مصير أحكام المرسوم غير محدد.

النتيجة العملية: أي رقم مُشار إليه أدناه بعلامة "63/2026" لا ينطبق إلا طالما ظلّ المرسوم (أو قانون يحلّ محله) ساري المفعول. تحقّق من الوضع الحالي بعد أوائل أغسطس 2026 — وهو تقريبًا الموعد الذي تنتهي عنده مهلة التسعين يومًا الدستورية.

ما مقدار ما يمكن تملّكه: أساس القانون 39/2024 مقابل مرسوم 63/2026

لا يجوز للأفراد والشركات الأجنبية شراء عقار أو استئجاره طويل الأمد إلا بـموافقة مجلس الوزراء. وضمن استحقاق إجمالي واحد، تكون حدود كل فئة كالتالي:

| الفئة | القانون 39/2024 (الأساس) | مرسوم 63/2026 (أثناء سريانه) | |---|---|---| | الشقق | 1؛ حتى 3 لمواطني دول المعاملة بالمثل | 3؛ 6 لدول المعاملة بالمثل | | الفلل المستقلة ذات الطابقين ضمن مجمع سكني | لا توجد فئة منفصلة | جديد: 2؛ 3 لدول المعاملة بالمثل | | الأرض المرخّصة للبناء | حد أقصى 1,338 م²، مسكن واحد | بلا تغيير | | قطعة أرض لمنزل مستقل | حد أقصى 3,300 م²، بلا مسكن ثانٍ | بلا تغيير | | الشركة (أرض استثمارية) | حد أقصى 80,280 م² | بلا تغيير؛ يمكن منح الإذن دون شرط حد الاستثمار إذا كان هناك مبنى معتمد نهائيًا على الأرض بالفعل |

القواعد التي لم تتغيّر: لا يجوز بيع الأراضي الزراعية والحرجية للأجانب تحت أي ظرف؛ ويجب أن يكون سند الملكية الطابقية (kat mülkiyeti) أو حق الارتفاق الطابقي (kat irtifakı) قائمًا قبل البيع؛ ولا يجوز للأجانب شراء سند ملكية مشترك (حصة) في أرض خالية (يجوز لما يصل إلى ثلاثة أفراد أجانب حيازة سند ملكية مشترك في شقة أو منزل مستقل). ولا يجوز بيع أكثر من سبعة بالمئة من مساحة المنطقة، أو ثلاثة بالمئة من إجمالي مساحة البلاد، للأجانب؛ ويُعدّ أي سند مسجَّل بالمخالفة لهذا الحد باطلًا.

استثناء الاستثمار الكبير: في قطاعات السياحة والتعليم والصحة والصناعة والزراعة والتكنولوجيا أو البحث والتطوير، وضمن خطة التنمية الوطنية وبالتزام استثماري يفوق الحد المنصوص عليه في المرسوم، يمكن تجاوز سقف التملّك المذكور أعلاه؛ ويجب استخدام الالتزام خلال سنتين، ولا يجوز بيع الاستثمار قبل مرور خمس سنوات. ويختلف الرقم الدقيق باليورو بين أساس القانون 39/2024 ومرسوم 63/2026 (إذ خفّضه المرسوم)؛ تحقّق من المبلغ الحالي وشروط الأهلية لدى وحدة الأملاك غير المنقولة أو محامٍ.

تُعرَّف رسوم خدمة تصريح الشراء بأنها نصف الحد الأدنى الإجمالي الشهري الحالي للأجور، ولذلك فهي تتغيّر بتغيّر الأجر. الحد الأدنى الإجمالي الشهري الحالي للأجور هو ₺60,618.00^{7 يوليو 2026 ↗}، ساري المفعول اعتبارًا من 2026-01-01^{7 يوليو 2026 ↗}.

ما تعنيه فعليًا شائعة "أجنبي واحد، شقة واحدة"

يتداول المشترون ادعاءً مفاده أن "الأجنبي لا يمكنه شراء أكثر من شقة واحدة في المبنى الواحد" — وهذا نسخة مشوَّهة ومبسّطة عن القاعدة الحقيقية. فالقاعدة تحدّ من حصة القطعة (الطابو)، وليس من عدد الشقق لكل مشترٍ:

لا يجوز بيع أكثر من نصف الشقق الموجودة على قطعة أرض واحدة مسجَّلة في الطابو لأقارب من الدرجة الأولى (الزوج/الزوجة، الوالدان، الأبناء) أو الأصهار، أو لـأجانب من الجنسية نفسها.

وبعبارة أخرى، يمكن للأجنبي شراء أكثر من شقة واحدة في المبنى نفسه — ضمن حدود التملّك المذكورة أعلاه — وما هو مقيَّد فعليًا هو مقدار ما يمكن أن يذهب من قطعة أرض واحدة إلى مشترين تربطهم صلة قرابة أو جنسية واحدة. والغرض المعلن هو منع تركّز جنسية واحدة في مبنى أو مجمع واحد وتكوين جيب سكاني منعزل — وهو قيد قائم على الجنسية، لا على الانتماء العرقي.

ويرتبط هذا بنسبة المبيعات الإجمالية للمشاريع السكنية على أراضٍ مخصصة للتطوير: يجب أن يذهب ما لا يقل عن عشرين بالمئة منها إلى مواطني شمال قبرص أو مواطني دول المعاملة بالمثل، أي أنه لا يجوز بيع أكثر من ثمانين بالمئة من المشروع للأجانب.

أين يقف مواطنو تركيا: ملاحظة تحوّطية

يتضمن القانون مبدأ المعاملة بالمثل الذي يمنح سقف تملّك أعلى لمواطني الدول التي تعترف بشمال قبرص وتمنح المعاملة نفسها لمواطني شمال قبرص؛ وفي الواقع العملي، تلك الدولة هي تركيا. ووفقًا لمصادر ثانوية، تختلف الحدود على النحو التالي: يجوز للأجنبي العادي شراء ما يصل إلى 3 شقق وفيلتين مستقلتين، بينما يُسمح لمواطني تركيا بما يصل إلى 6 شقق و3 فلل بموجب المعاملة بالمثل. ويبلغ حد الأرض الخالية 1,338 م² لكلتا الفئتين (بمسكن واحد عليها). ولا يجوز بيع الأراضي الزراعية والحرجية للأجانب.

لا يزال مواطنو تركيا يُعامَلون بصفتهم "أجانب" لهذا الغرض: فالشراء يخضع لموافقة مجلس الوزراء (تصريح الشراء / PTP)، وسجل عدلي، وفحص أمني، كما يُفحص العقار للتأكد من عدم وقوعه ضمن مناطق عسكرية مقيَّدة/أمنية. تحقّق لدى وحدة الأملاك غير المنقولة التابعة لوزارة الداخلية مما إذا كان الحد يُمنح تلقائيًا عند تقديم الطلب أو يتطلب مستندات إضافية.

إجراءات الشراء: تسجيل العقد، التصريح، النقل

تمر العملية بثلاث مراحل رئيسية. الآجال المذكورة أدناه هي فقط تلك المنصوص عليها صراحة في النصوص الرسمية؛ أما المراحل التي لا يوجد لها أجل مكتوب فتُصنَّف على أنها متغيّرة.

1. تسجيل عقد البيع. يجب تسجيل أي عقد بيع يكون أحد أطرافه على الأقل أجنبيًا لدى دائرة الطابو المحلية؛ والتسجيل هو ما يجعل الحق التعاقدي للمشتري قابلًا للتنفيذ ضد العقار نفسه. وأثناء سريان المرسوم، يجب تسجيل العقود الجديدة خلال شهر واحد، مع سداد جميع الضرائب والرسوم مسبقًا (سمح القانون الأساسي بـ75 يوم عمل). ويُعدّ العقد غير المسجَّل، أو المسجَّل متأخرًا، باطلًا بحكم القانون.
2. تصريح الشراء من مجلس الوزراء. يُقدَّم الطلب إلى وحدة الأملاك غير المنقولة التابعة لوزارة الداخلية مرفقًا بالمستندات المطلوبة، ويُعرَض على مجلس الوزراء للموافقة؛ وتؤدي نتيجة الفحص الأمني السلبية إلى الرفض. لا يوجد أجل زمني رسمي مكتوب لمدة هذه المرحلة — فهي متغيّرة؛ استفسر لدى وحدة الأملاك غير المنقولة أو محاميك عن مدة الانتظار المتوقعة الحالية قبل التخطيط بناءً عليها.
3. النقل (سند الملكية). بمجرد نشر التصريح في الجريدة الرسمية، تُفتح نافذة النقل: وأثناء سريان المرسوم، يبلغ أجل النقل سنة واحدة (إذا لم يكن هناك رهن لصالح البائع، يبدأ العدّ من تاريخ سداد الثمن كاملًا)، ويجب سداد رسوم نقل الملكية خلال 75 يوم عمل (سمح القانون الأساسي بستة أشهر و60 يوم عمل على التوالي). ويكتمل النقل بتوقيع سند أمام موظف في دائرة الطابو المحلية. ولا يمكن إجراء أي توصيلة مياه أو كهرباء دائمة أو مؤقتة للعقار قبل سداد الضرائب والرسوم.

وفوات أي أجل في أي مرحلة يؤدي إلى سقوط التصريح تلقائيًا؛ ويترتب على أي طلب ثانٍ بعد ذلك رسم مضاعف. أما بالنسبة للعقود الموقّعة قبل صدور المرسوم، فقد أعيد ضبط مهل الفترة الانتقالية اعتبارًا من 11 مايو 2026: نحو ستة أشهر (حتى نحو 11 نوفمبر 2026) للتسجيل وتقديم الطلب، ثم 24 شهرًا لتسوية أي ملكيات زائدة عن الحد، و36 شهرًا لإتمام نقل ملكية المنازل المبنية والمُسلَّمة بالفعل. وعلى كل من يحمل عقدًا أقدم مراجعة هذا الجدول الزمني مع محامٍ على وجه السرعة.

الشراء عبر شركة، والصفات الوسيطة الجديدة (63/2026)

يجوز لشركة مسجّلة في شمال قبرص ومملوكة لأجانب شراء ما يصل إلى 80,280 م² من الأراضي الاستثمارية؛ ولا يجوز للمساهمين أو المديرين الذين يستخدمون هذا الحق شراء قطعة ثانية عبر شركة أخرى، ويجب عليهم إخطار دائرة المصفي الرسمي وأمين السجل خلال ستة أشهر من نقل الملكية — وعدم القيام بذلك يُعدّ مخالفة. ويضيف مرسوم 63/2026 آليتين جديدتين:

• استثناء شراكة البناء والبيع: يجوز للأجانب من مواطني دول المعاملة بالمثل تكوين شراكة مقتصرة على البناء والبيع مع مقاول محلي مرخّص ومسجَّل، على ألا تتجاوز الحصة الأجنبية تسعة وأربعين بالمئة. ويمكن لهذه الشراكات الحصول على تصريح شراء الأرض دون التقيّد بحدود التملّك الفردية.
• المستثمر الوسيط المرخّص: مشغّل مرخّص سنويًا يتسلّم مساكن بموجب اتفاقية مكتوبة — دون تملّكها — ويسوّقها لمشترين أجانب، مع أجل سنتين من الموافقة النهائية لنقل ملكيتها لاحقًا. إذا كان بائعك يحمل هذه الصفة، فاطلب من محاميك التحقق من الترخيص ومن أن اتفاقيته مسجَّلة لدى دائرة الطابو.

حظر الشراء عبر وصي أو شخص بديل

يُحظَر الشراء عبر ترتيب وصي (yediemin) للحصول على ملكية تتجاوز ما يسمح به القانون؛ ويُعدّ وصي الأجنبي أجنبيًا بموجب القانون. ويرتكب كل طرف في مثل هذا العقد مخالفة، ويبلغ السقف القانوني للغرامة 500 ضعف الحد الأدنى الإجمالي الشهري للأجور في تاريخ الإدانة. والحد الأدنى الإجمالي الشهري الحالي للأجور هو ₺60,618.00^{7 يوليو 2026 ↗}، ساري المفعول اعتبارًا من 2026-01-01^{7 يوليو 2026 ↗}؛ اضرب في 500 للحصول على السقف الحالي. ويمنح مرسوم 63/2026 عقود الوصاية القائمة مسبقًا مهلة تسجيل مدتها ستة أشهر لدى دائرة الطابو المحلية؛ وتُعدّ العقود غير المسجَّلة، أو تلك المصمَّمة للالتفاف على القانون، باطلة. للاطلاع على إطار العقوبات الكامل ومخاطر السندات، راجع دليل سندات الملكية.

أين تُقدَّم الطلبات

تُقدَّم طلبات تصريح الشراء إلى وحدة الأملاك غير المنقولة التابعة لوزارة الداخلية (الصفحة الرسمية، بالتركية):

• البوابة الإلكترونية: tmb.icisleri.gov.ct.tr ("Taşınmaz Mal / تصريح الملكية"). كما تُقبل الطلبات حضوريًا، أو بالوكالة، أو عبر محامٍ.
• المستندات (وفق القائمة الرسمية): خطاب طلب يوضّح الحصة المُشتراة، استمارة معلومات، نسخة عن جواز السفر/الهوية، نسخة عن سند الملكية، مخطط الموقع، شهادة سجل عدلي أصلية من بلدك — تصدر، بموجب المرسوم، خلال الأشهر الثلاثة الأخيرة ومصدَّقة بالأبوستيل — وعقد البيع إن وُجد. وتؤدي نتيجة الفحص الأمني السلبية إلى الرفض.

لا يؤدي هذا التصريح تلقائيًا إلى تصريح إقامة؛ للاطلاع على شروط الإقامة بصفتك مالك عقار، راجع الإقامة عبر تملّك عقار.

قائمة تحقّق قبل التوقيع

• ما هو النظام الساري حاليًا — مرسوم 63/2026، أم قانون تم إقراره، أم أساس القانون 39/2024؟ (تحقّق بشكل خاص بعد أوائل أغسطس 2026)
• نوع السند وحالة الحصة (من دائرة الطابو والمساحة)
• هل تم إنشاء سند الملكية الطابقية أو حق الارتفاق؟ (شرط مسبق لتصريح الشراء)
• إذا كان البائع مستثمرًا وسيطًا مرخّصًا: تحقّق من الترخيص والاتفاقية المسجَّلة
• تسجيل العقد لدى دائرة الطابو المحلية ضمن المهلة المحددة
• التركيبة الوطنية للشقق المباعة بالفعل على القطعة نفسها — خطر مخالفة حصة الجنسية الواحدة

للاطلاع على شروط الإقامة المرتبطة بتملّك العقار، راجع الإقامة عبر تملّك عقار؛ وللاطلاع على أنواع سندات الملكية ومخاطرها، راجع أنواع سندات الملكية.