Приобретение недвижимости иностранцами в Северном Кипре: лимиты и порядок покупки

Эта страница описывает сколько объектов, при каких условиях и через какой процесс иностранец может приобрести недвижимое имущество в Северном Кипре. Вопрос получения вида на жительство через владение недвижимостью рассмотрен отдельно: Вид на жительство через собственность. Виды титулов (турецкий, эшдеэр, тахсис) и их риски также разобраны отдельно: Виды титулов на недвижимость. Это руководство не является юридической консультацией; перед действием уточните актуальное состояние законодательства у лицензированного юриста Северного Кипра.

Правовой статус: действующий декрет и постоянный закон на рассмотрении парламента

Большинство лимитов на этой странице основаны на двухуровневой системе норм:

• База: Закон 39/2024 (Официальная газета, 21 мая 2024 г., № 102), который переписал закон о приобретении недвижимости иностранцами 2008 года (52/2008).
• Декрет, имеющий силу закона, 63/2026 (Официальная газета, 11 мая 2026 г., № 87), который заменяет квоты и сроки закона 39/2024 «пока он остаётся в силе» и добавляет новые механизмы.
• Согласно толкованию Конституционного суда, декреты, имеющие силу закона, ограничены девяносто днями. Тот же текст был внесён как законопроект № 399/5/2026 (Официальная газета, 13 мая 2026 г., № 89), чтобы придать ему постоянный статус. Если законопроект не будет принят, судьба правил декрета остаётся неопределённой.

Практическое следствие: любая цифра ниже, помеченная «63/2026», применяется только пока декрет (или заменяющий его закон) действует. Проверьте актуальное состояние после начала августа 2026 года — это примерно тот момент, когда истекает девяностодневное конституционное окно.

Сколько можно купить: база 39/2024 против декрета 63/2026

Иностранные физические лица и компании могут купить или взять в долгосрочную аренду недвижимое имущество только с разрешения Совета министров. В рамках единого общего права лимиты по категориям следующие:

| Категория | Закон 39/2024 (база) | Декрет 63/2026 (пока действует) | |---|---|---| | Квартиры | 1; до 3 для граждан стран взаимности | 3; 6 для стран взаимности | | Отдельно стоящие двухэтажные виллы в жилом комплексе | Отдельной категории нет | Новое: 2; 3 для стран взаимности | | Земля с разрешением на строительство | Макс. 1 338 м², один дом | Без изменений | | Участок под отдельный дом | Макс. 3 300 м², без второго дома | Без изменений | | Компания (инвестиционная земля) | Макс. 80 280 м² | Без изменений; разрешение может выдаваться без инвестиционного порога, если на земле уже стоит здание с окончательным утверждением |

Правила, которые не изменились: сельскохозяйственные и лесные земли нельзя продавать иностранцам ни при каких обстоятельствах; поэтажная собственность (kat mülkiyeti) или поэтажный сервитут (kat irtifakı) должны быть оформлены до продажи; иностранцы не могут покупать долевой титул на голую землю (до трёх иностранных физических лиц могут владеть долевым титулом на квартиру или отдельный дом). Иностранцам нельзя продать более семи процентов площади района или трёх процентов площади всей страны; титул, зарегистрированный в нарушение этой квоты, недействителен.

Исключение для крупных инвестиций: в сферах туризма, образования, здравоохранения, промышленности, сельского хозяйства, технологий или НИОКР, в рамках национального Плана развития и при инвестиционном обязательстве выше порога, установленного декретом, лимит собственности выше может быть превышен; обязательство должно быть использовано в течение двух лет, а инвестицию нельзя продать раньше пяти лет. Точная сумма в евро различается между базой 39/2024 и декретом 63/2026 (декрет её снизил); уточняйте текущую сумму и условия в Отделе недвижимого имущества или у юриста.

Сервисный сбор за разрешение на покупку определён как половина текущей валовой месячной минимальной зарплаты, поэтому он меняется вместе с зарплатой. Текущая валовая месячная минимальная зарплата составляет ₺60 618,00^{7 июл. 2026 г. ↗}, действует с 2026-01-01^{7 июл. 2026 г. ↗}.

Что на самом деле означает слух «один иностранец — одна квартира»

Среди покупателей ходит утверждение, что «иностранец может купить только одну квартиру в доме», — это искажённая, упрощённая версия реального правила. Правило ограничивает долю участка, а не число объектов на покупателя:

Более половины квартир на одном кадастровом участке нельзя продать родственникам первой степени (супруг, родитель, ребёнок) или свойственникам, а также иностранцам одной национальности.

Иными словами, иностранец может купить более одной квартиры в одном доме — в рамках лимитов собственности выше, — а фактически ограничено то, какая доля одного участка может достаться покупателям, связанным родством или одной национальностью. Заявленная цель — не допустить, чтобы одна национальность концентрировалась в одном доме или комплексе, образуя анклав, — это ограничение по национальному признаку, а не по этническому.

Это связано с общим соотношением продаж для жилых проектов на земле, зонированной под застройку: не менее двадцати процентов должно достаться гражданам ТРСК или гражданам стран взаимности, то есть иностранцам можно продать не более восьмидесяти процентов проекта.

Как обстоят дела у граждан Турции: осторожная заметка

Закон включает принцип взаимности, дающий более высокий лимит собственности гражданам стран, признающих ТРСК и предоставляющих те же права гражданам ТРСК; на практике такой страной является Турция. По вторичным источникам, лимиты различаются так: стандартный иностранец может купить до 3 квартир и 2 отдельно стоящих вилл, тогда как гражданам Турции по принципу взаимности разрешено до 6 квартир и 3 вилл. Лимит на пустующую землю составляет 1 338 м² для обеих групп (один дом на ней). Сельскохозяйственные и лесные земли нельзя продавать иностранцам.

Граждане Турции для этой цели по-прежнему считаются «иностранцами»: покупка подлежит разрешению Совета министров (permit to purchase / PTP), проверке на судимость и проверке службой безопасности, а объект проверяется на предмет попадания в военные закрытые/охраняемые зоны. Уточните в Отделе недвижимого имущества Министерства внутренних дел, предоставляется ли этот лимит автоматически при подаче заявления или требует отдельных документов.

Процесс покупки: регистрация договора, разрешение, передача

Процесс состоит из трёх основных этапов. Сроки ниже — только те, что прямо указаны в официальных текстах; этапы без письменного срока помечены как переменные.

1. Регистрация договора купли-продажи. Любой договор купли-продажи, где хотя бы одна сторона — иностранец, должен быть зарегистрирован в районном управлении земельного кадастра; именно регистрация делает договорное право покупателя действительным против самого объекта. Пока декрет действует, новые договоры нужно регистрировать в течение одного месяца, и все налоги и сборы должны быть уже уплачены (базовый закон допускал 75 рабочих дней). Незарегистрированный договор или договор, зарегистрированный с опозданием, становится недействительным по закону.
2. Разрешение Совета министров на покупку. Заявление подаётся в Отдел недвижимого имущества Министерства внутренних дел с необходимыми документами и выносится на утверждение Совета министров; отрицательный результат проверки службой безопасности означает отказ. Официального письменного срока для этого этапа не существует — он варьируется; уточняйте текущий ожидаемый срок в Отделе недвижимого имущества или у своего юриста, прежде чем строить планы вокруг него.
3. Передача (титул). После публикации разрешения в Официальной газете открывается окно для передачи: пока декрет действует, срок передачи — один год (если в пользу продавца нет ипотеки, отсчёт начинается с момента уплаты полной цены), а сборы за передачу титула нужно уплатить в течение 75 рабочих дней (базовый закон допускал шесть месяцев и 60 рабочих дней соответственно). Передача завершается подписанием акта перед должностным лицом районного управления земельного кадастра. Ни постоянное, ни временное подключение воды или электричества к объекту невозможно до уплаты налогов и сборов.

Пропуск срока на любом этапе автоматически приводит к утрате разрешения; повторное заявление после этого облагается удвоенным сбором. Для договоров, подписанных до вступления декрета в силу, переходные сроки перезапустились 11 мая 2026 года: примерно шесть месяцев (примерно до 11 ноября 2026 года) на регистрацию и подачу заявления, затем 24 месяца на приведение излишков собственности в соответствие с лимитом и 36 месяцев на завершение передачи уже построенного и переданного жилья. Всем, у кого есть более ранний договор, стоит срочно обсудить этот график с юристом.

Покупка через компанию и новые статусы посредников (63/2026)

Компания ТРСК, принадлежащая иностранцам, может купить до 80 280 м² инвестиционной земли; акционеры или директора, использующие это право, не могут купить второй участок через другую компанию и обязаны уведомить Управление официального конкурсного управляющего и регистратора в течение шести месяцев с момента передачи титула — неисполнение этого является правонарушением. Декрет 63/2026 добавляет два новых механизма:

• Исключение для партнёрства «строительство и продажа»: иностранцы — граждане стран взаимности — могут создать партнёрство только для строительства и продажи с местным лицензированным зарегистрированным подрядчиком, при этом доля иностранца ограничена сорока девятью процентами. Такие партнёрства могут получить разрешение на покупку земли без привязки к индивидуальным лимитам собственности.
• Лицензированный инвестор-посредник: ежегодно лицензируемый оператор, который принимает жильё по письменному договору — без перехода права собственности — и продаёт его иностранным покупателям, с двухлетним сроком с момента окончательного утверждения до передачи жилья дальше. Если ваш продавец обладает этим статусом, попросите юриста проверить лицензию и то, зарегистрирован ли договор в управлении земельного кадастра.

Покупка через доверительного управляющего и номинального держателя запрещена

Покупка через доверительного управляющего (yediemin) с целью приобрести больше недвижимости, чем разрешено законом, запрещена; доверительный управляющий иностранца по закону сам считается иностранцем. Каждая сторона такого договора совершает правонарушение, а установленный законом верхний предел — штраф до 500-кратного размера валовой месячной минимальной зарплаты на дату осуждения. Текущая валовая месячная минимальная зарплата составляет ₺60 618,00^{7 июл. 2026 г. ↗}, действует с 2026-01-01^{7 июл. 2026 г. ↗}; умножьте на 500, чтобы получить текущий верхний предел. Декрет 63/2026 предоставляет уже существующим договорам с доверительным управляющим шестимесячное окно для регистрации в районном управлении земельного кадастра; незарегистрированные договоры или договоры, составленные с целью обхода закона, недействительны. Полную схему санкций и рисков по типам титулов см. в руководстве по видам титулов.

Куда обращаться

Заявления на разрешение о покупке подаются в Отдел недвижимого имущества Министерства внутренних дел (официальная страница, на турецком языке):

• Онлайн-портал: tmb.icisleri.gov.ct.tr («Taşınmaz Mal / разрешение на недвижимость»). Заявления также принимаются лично, через представителя по доверенности или через юриста.
• Документы (по официальному перечню): заявление с указанием приобретаемой доли, информационная анкета, копия паспорта/удостоверения личности, копия титула, план участка, оригинал справки об отсутствии судимости из страны происхождения — согласно декрету, выданной не позднее трёх месяцев назад и апостилированной — и договор купли-продажи, если он есть. Отрицательный результат проверки службой безопасности означает отказ.

Это разрешение не приводит автоматически к виду на жительство; об условиях проживания там в качестве собственника недвижимости см. Вид на жительство через собственность.

Чек-лист перед подписанием

• Какой режим действует прямо сейчас — декрет 63/2026, принятый закон или база 39/2024? (уточняйте особенно после начала августа 2026 года)
• Тип титула и статус доли (в Управлении кадастра и землеустройства)
• Оформлена ли поэтажная собственность или сервитут? (обязательное условие для разрешения на покупку)
• Если продавец — лицензированный инвестор-посредник: лицензия и зарегистрированный договор
• Договор зарегистрирован в районном управлении земельного кадастра в срок
• Национальный состав уже проданных квартир на том же участке — риск нарушения квоты по одной национальности

Об условиях получения вида на жительство, связанных с владением недвижимостью, см. Вид на жительство через собственность; о видах титулов и их рисках см. Виды титулов на недвижимость.